Eine Immobilie zu erben ist nicht immer nur eine finanzielle Angelegenheit. Häufig kommen Erinnerungen, unterschiedliche Vorstellungen innerhalb der Familie und eine ganze Reihe organisatorischer Fragen zusammen.
Soll das Haus verkauft werden? Möchte ein Erbe selbst einziehen? Was ist die Immobilie überhaupt wert? Und wer darf über den Verkauf entscheiden?
Gerade wenn mehrere Personen gemeinsam geerbt haben, kann der Verkauf einer Immobilie schnell komplizierter werden als zunächst gedacht.
Als Immobilienmakler in Kaufbeuren erlebe ich immer wieder, dass Erbengemeinschaften bei diesen Fragen zunächst Orientierung brauchen. Deshalb habe ich die wichtigsten Punkte zusammengestellt.
Wer darf eine geerbte Immobilie verkaufen?
Zunächst muss geklärt werden, wer überhaupt Eigentümer der Immobilie geworden ist.
Bei einer Erbengemeinschaft gehört die Immobilie grundsätzlich allen Miterben gemeinsam. Das bedeutet auch: Ein einzelner Erbe kann die Immobilie normalerweise nicht einfach allein verkaufen.
Alle Miterben müssen sich über den Verkauf einig sein.
Das klingt zunächst selbstverständlich, ist in der Praxis aber häufig der schwierigste Punkt. Einer möchte möglichst schnell verkaufen, ein anderer möchte die Immobilie behalten und ein weiterer Erbe hat vielleicht eine völlig andere Preisvorstellung.
Deshalb sollte bei einer Erbengemeinschaft möglichst früh geklärt werden, welches Ziel alle Beteiligten verfolgen.
Erbimmobilie verkaufen oder selbst übernehmen?
Nicht jede geerbte Immobilie soll automatisch verkauft werden.
Vielleicht möchte eines der Kinder selbst einziehen. Oder ein Erbe möchte das Haus als Kapitalanlage behalten.
Dann muss geklärt werden, wie die anderen Erben ausgezahlt werden können. Dafür ist wiederum eine realistische Einschätzung des Immobilienwerts notwendig.
Gerade hier entstehen häufig unterschiedliche Vorstellungen. Der eine orientiert sich am emotionalen Wert des Elternhauses, der andere an einem hohen Angebotspreis im Internet.
Beides ist keine verlässliche Grundlage für eine faire Aufteilung.
Was ist die geerbte Immobilie überhaupt wert?
Das ist eine der wichtigsten Fragen vor einem Verkauf – und gleichzeitig eine der häufigsten Fehlerquellen.
Der Wert einer Immobilie hängt unter anderem von der Lage, dem Grundstück, der Wohnfläche, dem Baujahr, dem Zustand, der Ausstattung und dem energetischen Zustand ab.
Bei geerbten Immobilien kommt häufig hinzu, dass seit vielen Jahren nichts mehr modernisiert wurde. Badezimmer, Heizung, Fenster oder Dach können deshalb einen erheblichen Einfluss auf den tatsächlichen Marktwert haben.
Auch innerhalb von Kaufbeuren können vergleichbare Immobilien je nach Lage und Zustand deutlich unterschiedliche Werte haben.
Eine erste Orientierung kann ein Online-Immobilienrechner liefern. Für eine realistische Verkaufseinschätzung sollte die Immobilie jedoch individuell betrachtet werden.
Welche Unterlagen werden benötigt?
Vor dem Verkauf sollte möglichst früh geklärt werden, welche Unterlagen vorhanden sind.
Dazu gehören beispielsweise:
- Grundbuchauszug
- Erbschein beziehungsweise geeigneter Nachweis der Erbfolge
- Flurkarte
- Bauunterlagen und Grundrisse
- Wohnflächenberechnung, soweit vorhanden
- Energieausweis
- Unterlagen über Modernisierungen
- bei Eigentumswohnungen zusätzlich Unterlagen der Wohnungseigentümergemeinschaft
Nicht immer ist alles vorhanden. Gerade bei älteren Häusern fehlen häufig Unterlagen oder sie müssen erst beschafft werden.
Das ist kein Grund, den Verkauf aufzuschieben. Es ist aber sinnvoll, diese Punkte frühzeitig zu klären.
Muss vor dem Verkauf noch renoviert werden?
Hier wird meiner Erfahrung nach häufig unnötig Geld ausgegeben.
Eine geerbte Immobilie muss nicht automatisch komplett renoviert werden, bevor sie auf den Markt kommt.
Ob sich eine Renovierung lohnt, hängt stark vom Objekt und von der zu erwartenden Käufergruppe ab.
Eine neue Küche für 20.000 Euro bedeutet beispielsweise nicht automatisch, dass die Immobilie anschließend 20.000 Euro mehr wert ist.
Bei manchen Immobilien kann es sinnvoller sein, den Zustand ehrlich zu zeigen und den Preis entsprechend anzusetzen. Bei anderen können kleinere Maßnahmen wie Malerarbeiten, Entrümpelung oder eine gründliche Reinigung einen deutlich größeren Effekt auf die Vermarktung haben.
Deshalb sollte vor größeren Investitionen zunächst geprüft werden, was tatsächlich sinnvoll ist.
Was passiert mit Möbeln und persönlichen Gegenständen?
Auch das wird bei Erbschaften häufig unterschätzt.
Wenn ein Haus jahrzehntelang bewohnt wurde, befinden sich dort oft Möbel, persönliche Gegenstände, Kellerinhalte, Werkzeuge und vieles mehr.
Vor dem Verkauf sollte geklärt werden, was mit diesen Dingen passiert.
Eine komplett leergeräumte Immobilie ist nicht immer zwingend erforderlich. Für Besichtigungen und eine gute Vermarktung ist ein aufgeräumter Zustand allerdings meist hilfreich.
Auch hier gilt: Nicht alles muss automatisch aufwendig entsorgt oder renoviert werden. Entscheidend ist, was für den Verkauf tatsächlich notwendig ist.
Warum der Verkauf innerhalb einer Erbengemeinschaft schwierig werden kann
Das größte Problem ist häufig nicht die Immobilie selbst, sondern die unterschiedlichen Interessen der Erben.
Ein Beispiel aus der Praxis:
Ein Erbe möchte schnell verkaufen und die Angelegenheit abschließen. Ein anderer glaubt, dass das Haus deutlich mehr wert ist und möchte zunächst einen sehr hohen Angebotspreis ausprobieren.
Das kann dazu führen, dass die Immobilie monatelang am Markt bleibt. Später muss der Preis reduziert werden und die Verhandlungen beginnen unter schlechteren Voraussetzungen.
Deshalb halte ich es für sinnvoll, vor dem Verkaufsstart eine gemeinsame und möglichst sachliche Einschätzung des Immobilienwerts vorzunehmen.
Erbimmobilie verkaufen in Kaufbeuren
Gerade bei geerbten Immobilien ist die lokale Marktkenntnis wichtig.
Eine Immobilie in der Kaufbeurer Altstadt ist anders zu bewerten als ein Einfamilienhaus in Oberbeuren, Neugablonz oder Hirschzell. Auch Grundstück, Bauzustand, mögliche Modernisierungen und die jeweilige Nachfrage spielen eine Rolle.
Ein pauschaler Preis pro Quadratmeter reicht deshalb bei einer individuellen Immobilie nicht aus.
Wer eine Erbimmobilie verkaufen möchte, sollte zunächst wissen, welchen realistischen Preis der Markt tatsächlich hergibt.
Mein Rat: Erst klären, dann verkaufen
Bei einer geerbten Immobilie sollte nicht der erste Schritt die Veröffentlichung eines Inserats sein.
Sinnvoller ist es, zunächst die wichtigsten Fragen zu klären:
- Wer sind die Eigentümer?
- Sind sich alle Erben über einen Verkauf einig?
- Was ist die Immobilie realistisch wert?
- Welche Unterlagen sind vorhanden?
- Sind noch Renovierungen oder andere Maßnahmen sinnvoll?
- Was soll mit Möbeln und persönlichen Gegenständen passieren?
Wenn diese Punkte geklärt sind, wird der eigentliche Verkauf wesentlich einfacher.
Sie haben eine Immobilie in Kaufbeuren oder im Ostallgäu geerbt?
Wenn Sie nicht wissen, wie Sie am besten vorgehen sollen, können wir uns die Situation gemeinsam anschauen.
Ich unterstütze Eigentümer und Erbengemeinschaften bei der Einschätzung ihrer Immobilie, der Vorbereitung des Verkaufs und der anschließenden Vermarktung.
Eine erste Orientierung zum Immobilienwert können Sie auch über meinen kostenlosen Immobilienwert-Rechner erhalten.
Wichtig ist dabei: Ein Online-Rechner kann nur eine erste Einschätzung liefern. Für einen realistischen Verkaufspreis sollten Lage, Zustand und die Besonderheiten der Immobilie individuell berücksichtigt werden.
Sie möchten wissen, was Ihre geerbte Immobilie aktuell wert ist? Sprechen Sie mich gerne unverbindlich an.
Karsten Kriebel
REMAX ImmoPoint Kaufbeuren