Viele Eigentümer glauben, dass sich eine Immobilie heutzutage automatisch verkauft. Schließlich hört man immer wieder, dass Wohnraum knapp ist und die Nachfrage groß sei.
Tatsächlich erlebe ich als Immobilienmakler in Kaufbeuren jedoch regelmäßig das Gegenteil. Einige Häuser und Wohnungen finden innerhalb weniger Wochen einen Käufer, während andere monatelang am Markt sind und kaum ernsthafte Anfragen erhalten.
Woran liegt das?
Aus meiner Erfahrung sind es meist drei Faktoren: Lage, Zustand und Preis.
Lage bleibt wichtig – aber nicht immer so wichtig wie viele denken
Der bekannte Spruch „Lage, Lage, Lage“ hat nach wie vor seine Berechtigung.
Natürlich gibt es Unterschiede zwischen den Stadtteilen in Kaufbeuren. Manche Interessenten bevorzugen Neugablonz, andere möchten lieber nach Hirschzell oder in die Kernstadt.
Bei normalen Eigentumswohnungen oder durchschnittlichen Einfamilienhäusern spielt jedoch häufig nicht die exakte Mikrolage die entscheidende Rolle.
Viel wichtiger ist oft die Frage:
- Ist die Immobilie gepflegt?
- Muss umfangreich renoviert werden?
- Passt der Preis zur angebotenen Qualität?
Anders sieht es bei besonderen Immobilien aus. Ein Haus mit unverbaubarem Bergblick oder außergewöhnlicher Aussicht kann sich deutlich vom Markt abheben. Solche Objekte folgen oft ihren eigenen Regeln.
Der Zustand entscheidet heute stärker als noch vor einigen Jahren
Während der Niedrigzinsphase wurde nahezu alles verkauft.
Viele Käufer waren bereit, Kompromisse einzugehen. Die Finanzierung war günstig und die Angst groß, überhaupt keine Immobilie mehr zu bekommen.
Diese Zeit ist vorbei.
Heute rechnen Käufer sehr genau.
Ein Beispiel:
Bei 4 % Zinsen und 2 % Tilgung entstehen monatliche Finanzierungskosten von rund 500 Euro je 100.000 Euro Darlehenssumme.
Wer also 100.000 Euro mehr bezahlt, zahlt nicht nur einmalig mehr Kaufpreis, sondern dauerhaft eine deutlich höhere monatliche Belastung.
Deshalb schauen Interessenten heute wesentlich genauer hin:
- Wie alt ist die Heizung?
- Wann wurden Fenster erneuert?
- Ist das Bad modern?
- Wie hoch sind die zu erwartenden Sanierungskosten?
Käufer kalkulieren heute deutlich nüchterner als noch vor fünf Jahren.
Der häufigste Fehler: Ein unrealistischer Angebotspreis
Der mit Abstand häufigste Grund für lange Vermarktungszeiten ist jedoch ein zu hoher Angebotspreis.
Viele Eigentümer orientieren sich an:
- den Preisen aus den Boomjahren,
- dem, was der Nachbar angeblich erzielt hat,
- oder an Immobilienportalen, in denen nur die Wunschpreise anderer Verkäufer sichtbar sind.
Was dabei oft vergessen wird:
Angebotspreise sind keine Verkaufspreise.
Vor kurzem betreute ich eine Eigentumswohnung in Kaufbeuren, die zunächst deutlich über dem marktgerechten Preis angeboten wurde.
Die Folge war ernüchternd:
Kaum Anfragen, kaum Besichtigungen und keinerlei ernsthafte Kaufangebote.
Erst nachdem der Preis an die tatsächliche Marktsituation angepasst wurde, kam wieder Bewegung in die Vermarktung.
Solche Fälle erlebe ich regelmäßig.
Der Markt gibt oft schneller eine ehrliche Antwort als jede Wertermittlung.
Privatverkäufer verschenken oft schon beim ersten Eindruck Chancen
Ein weiterer Punkt wird häufig unterschätzt:
Die Präsentation der Immobilie.
Viele Privatverkäufer fotografieren ihr Haus oder ihre Wohnung selbst.
Das Ergebnis sind oft:
- schiefe Bilder,
- dunkle Räume,
- unaufgeräumte Ansichten,
- schlechte Perspektiven.
Dabei entscheidet häufig bereits der erste Eindruck darüber, ob ein Interessent überhaupt Kontakt aufnimmt.
Wer online nicht überzeugt, bekommt oft gar nicht erst die Chance auf eine Besichtigung.
Fazit
Die meisten Immobilien in Kaufbeuren lassen sich verkaufen.
Wenn eine Immobilie jedoch über Monate am Markt bleibt, liegt die Ursache meist nicht an der Immobilie selbst.
In den meisten Fällen sind es eine Kombination aus:
- unrealistischer Preisvorstellung,
- unzureichender Präsentation,
- oder einer falschen Einschätzung der aktuellen Marktlage.
Die Zeiten, in denen nahezu jede Immobilie zu jedem Preis verkauft wurde, sind vorbei.
Heute vergleichen Käufer sorgfältig, rechnen genau und treffen ihre Entscheidungen deutlich bewusster.
Wer seine Immobilie erfolgreich verkaufen möchte, sollte deshalb weniger auf Wunschdenken und mehr auf die tatsächliche Marktsituation setzen.